Immobiliare vs azionario: quale investimento è il migliore?

03 Gennaio 2024
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È un dilemma che da sempre accompagna molti investitori e che spesso porta i difensori delle due categorie a scontrarsi: è meglio scegliere un investimento immobiliare o uno azionario?

Molto approssimativamente si è soliti risolvere la faccenda guardando ai rendimenti storici dei due settori nel corso del tempo per stabilire se anche in futuro sarà più profittevole investire in immobili oppure in azioni. Ma questo approccio non è corretto: gli immobili e le azioni sono – come è ovvio – due tipi di investimenti molto differenti, ognuno con i propri vantaggi e svantaggi, che li rendono assolutamente unici.

Sapere quale dei due ha ottenuto i rendimenti maggiori in passato non è quindi sufficiente per rispondere alla nostra domanda di partenza. Per questa ragione, solo dopo aver compreso a fondo tutti gli aspetti positivi e negativi di questi due tipi di investimento, potrai essere in grado di trarre le tue conclusioni e stabilire quale scegliere tra i due.

Come già detto gli investimenti immobiliari e azionari sono profondamente diversi tra di loro, il che comporta che il loro confronto per analizzare le principali differenze è più semplice da realizzarsi. Abbiamo identificato 7 variabili cruciali che ti permetteranno di cogliere le principali caratteristiche e differenze tra un investimento immobiliare e uno azionario.

Possesso

Avere azioni in portafoglio significa diventare soci di una grande impresa e investire nella sua crescita. Tuttavia la quota in nostro possesso rispetto al totale dell’equity della società non ci dà la sensazione di essere una parte attiva e decisiva al suo interno. Al contrario il possesso di un bene tangibile come un immobile ci rende pienamente consapevoli di esserne i proprietari unici, di poterlo utilizzare (ad esempio per viverci) e di poterlo dare in eredità un giorno ai nostri figli. Quindi, da un punto di vista psicologico legato al possesso, l’investimento immobiliare batte quello azionario.

Costi

Ai giorni nostri si può investire in azioni a costi davvero bassi: si possono comprare e vendere €100.000 di azioni pagando anche 3 o 4 euro di commissioni di negoziazione, a seconda del broker che si utilizza. Una compravendita immobiliare invece può generare costi proibitivi tra spese notarili, costi dell’agenzia, spese amministrative ecc.

La custodia dei titoli azionari è ormai offerta gratuitamente dai principali broker, laddove un immobile può presentarci un conto salato per il mantenimento nel corso degli anni, le ristrutturazioni e i lavori necessari, le utenze e le spese di condominio. L’investimento azionario batte quello immobiliare.

Liquidità

Quando si possiedono azioni, queste possono essere vendute in pochi istanti tramite la propria banca o broker online, semplicemente immettendo un ordine di vendita in borsa. Un investimento azionario è dunque estremamente liquido. Un immobile invece è un bene tangibile e unico che per essere venduto può richiedere mesi se non anni affinché domanda e offerta si incontrino, rendendolo molto poco liquido. L’investimento azionario batte quello immobiliare.

Livello di rischio

I mercati azionari tendono ad essere più volatili di quelli immobiliari. Se è vero che nel primo si possono ottenere rendimenti maggiori, è anche vero che si rischia di perdere anche tutto il capitale investito. In casi di elevata volatilità inoltre subentrano molti fattori psicologici che potrebbero cogliere impreparato l’azionista, spingendolo a prendere decisioni irrazionali che danneggeranno il suo investimento.  

I mercati immobiliari invece hanno registrato una crescita nel tempo costante seppur contenuta. Va precisato tuttavia che la crisi del 2008 ha segnato l’inizio di una contrazione del mercato immobiliare: la crescita costante ma lenta registrata in passato non è garantita per il futuro. L’investimento immobiliare batte quello azionario.

Trattamento fiscale

Guardando alla fiscalità nel trading online, un investimento azionario comporta il pagamento dell’imposta di bollo (o IVAFE) pari allo 0,2% del valore di portafoglio e il pagamento del 26% sia sulle plusvalenze realizzate che sui dividendi incassati. Le minusvalenze possono essere compensate con le future plusvalenze per i quattro successivi periodi d’imposta.

Con un investimento immobiliare dovremo pagare alcune imposte come IMU, TARSU, IRPEF. La plusvalenza realizzata sulla vendita di un immobile può essere tassata al 26% tramite la "cedolare secca".

La legislazione vigente consente inoltre di ottenere diversi incentivi e detrazioni fiscali. Per quest’ultimo aspetto, l’investimento immobiliare batte quello azionario.

Diversificazione

Costruire un portafoglio azionario diversificato è senza dubbio semplice: bastano anche poche centinaia di euro al mese, da destinare in ETF o Fondi d’investimento che replicano l’andamento di un indice azionario, così da poter investire seguendo il principio della diversificazione. In questo modo potrai investire in molte società diverse tra loro e situate in zone differenti, in modo da evitare di concentrare il rischio in un unico mercato o settore.

Per diversificare nel mercato immobiliare invece occorre disporre di un patrimonio consistente che permetta di acquistare diversi tipi di immobili e preferibilmente in diverse aree geografiche. Solo pochi investitori saranno quindi in grado di mettere in pratica questi accorgimenti.

L’investimento azionario batte quello immobiliare.

Approccio all’investimento

L’investimento azionario può seguire un approccio passivo (ad esempio attraverso robo-advisor come Moneyfarm), in cui l’investitore si limita ad acquistare i titoli e a “parcheggiarli” in portafoglio per un lungo periodo, preoccupandosi solamente di controllare l’andamento di tanto in tanto e di incassare i dividendi. L’acquisto di un immobile richiede molto più tempo e sforzi costanti nel tempo per non farlo svalutare.

Anche la raccolta di informazioni sulla società alle spalle del titolo azionario è meno impegnativa rispetto alla ricerca delle informazioni su quale immobile acquistare e in quale località, sul valutare le sue condizioni attuali ecc.

L’investimento azionario batte quello immobiliare.

Conclusioni

Alla luce di quanto detto, scegliere tra un investimento azionario e uno immobiliare dipende da diversi fattori, in cui ognuno dei due investimenti ha i suoi pro e contro: ogni persona potrà dare maggiore importanza ad alcuni fattori piuttosto che ad altri e decidere autonomamente verso quale investimento indirizzarsi.

L’acquisto di un immobile permette di ottenere un terreno o una proprietà tangibile, che potrai anche utilizzare per le tue necessità quotidiane. Tuttavia questo è un investimento che presenta diversi costi e che richiede molta dedizione lungo tutta la vita dell’investimento.

L’investimento in azioni richiede meno sforzi e può essere liquidato facilmente e in breve tempo. In caso di mercati volatili è necessario disporre di un minimo di esperienza per scongiurare la realizzazione di perdite causate da scelte irrazionali (ad esempio vendendo le azioni in fasi di panic selling).

Concludendo, da un punto di vista puramente speculativo, l’investimento azionario è con molta probabilità da preferirsi ad un investimento immobiliare.

Autore dell'articolo:

Alfredo de Cristofaro
Founder
Laureato in Economia e Finanza, dopo aver lavorato a lungo presso uno dei principali broker finanziari in Europa, ha deciso di mettere a disposizione degli investitori le conoscenze maturate nel corso degli anni. Su QualeBroker.com si occupa di recensire i broker, assicurandosi che vengano garantiti i più alti standard di sicurezza e trasparenza.
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